9月15日，北京市豐臺區(qū)郭公莊車輛段項(xiàng)目五期1518-632地塊U2交通設(shè)施用地兼容居住、公建(配建“公共租賃住房”)用地，在北京市國土局舉行了現(xiàn)場開標(biāo)。

　　這是一處2009年8月以來出讓規(guī)模最大的住宅地塊，規(guī)劃建筑面積達(dá)62.9萬平方米。同時(shí)，配建的保障房面積也創(chuàng)下土地出讓歷史最高值：它要求配建不少于25萬平方米的公共租賃住房。

　　此外，該地塊還包含3600平方米幼兒園、2.25萬平方米地上夾層車庫及8.35萬平方米地上車輛段面積。

　　盡管如此，北京土地市場這處近年來難得一見的大體量黃金地塊，卻只引來三家競購者參與投標(biāo)。它們是萬科和京投置地聯(lián)合體、北京金第房地產(chǎn)、北京億環(huán)天河房地產(chǎn)。

　　開標(biāo)現(xiàn)場公布招標(biāo)底價(jià)為31.735億元。萬科和京投置地聯(lián)合體報(bào)價(jià)最高，為33.51億元；北京金第、北京億環(huán)的投標(biāo)價(jià)分別為33.2億元、32.5億元。

　　據(jù)北京中原測算，去除附屬屬性地塊面積，其中公租房按4000元計(jì)建安成本，25萬平方米可分擔(dān)土地成本大約6.25億，出讓底價(jià)的樓面價(jià)為9453元/平方米，而萬科和京投聯(lián)合體的報(bào)價(jià)折合樓面價(jià)為10112元/平方米。

　　這比萬科8月25日拿到的一處地塊折合樓面價(jià)略高。后者是位于上述黃金地段附近的一處大約3.6萬平方米的小型居住用地(郭公莊車輛段二期)，樓面價(jià)約9000元/平方米。不過，若與去年相比，上述樓面價(jià)已是大便宜。

　　2010年1月，中海摘得同區(qū)域出讓的花鄉(xiāng)六圈兩地塊，成交樓面價(jià)分別為15230元/平方米、17153 元/平方米。這意味著，一年半后，宏觀調(diào)控之下，該區(qū)域地塊樓面價(jià)下降幅度已超過40%。

　　顯然不是土地供應(yīng)過于充足所致。北京土地儲備中心網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示：截至9月14日，北京年內(nèi)供應(yīng)總建筑面積的住宅地塊合計(jì)為35塊，供應(yīng)總建面475.5萬平方米。其中，城八區(qū)僅7塊，總面積為90萬平方米，占年內(nèi)住宅地塊供應(yīng)的19%。

　　恐怕也不是黃金地塊太多。最近三年，北京住宅用地供應(yīng)郊區(qū)化的趨勢非常明顯。北京中原統(tǒng)計(jì)，2009年來，北京供應(yīng)的194塊包含住宅類屬性的地塊，合計(jì)供應(yīng)建筑面積為3137萬平方米。其中有80.4%集中在郊區(qū)，城八區(qū)占比僅19.6%，且供應(yīng)的部分，主要集中在朝陽、海淀和豐臺五環(huán)外區(qū)域，住宅用地供應(yīng)中，超過90%更是集中在五環(huán)外。

　　而三級市場，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至今年9月，豐臺區(qū)新增期房供應(yīng)量為1630套，基本與去年持平。而今年豐臺區(qū)期房成交均價(jià)大約為3萬元/平方米，同比增長約15%。

　　“鏈家地產(chǎn)”首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，近兩年豐臺項(xiàng)目整體簽約率一直高于其他內(nèi)城項(xiàng)目。在今年整體簽約大幅下降情況下，豐臺新開項(xiàng)目簽約率仍近六成。

　　那么，如此一處黃金地塊，為何遭遇開標(biāo)冷清呢？北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，主要原因在于：首先，地塊配套建設(shè)較多。雖然總面積高達(dá)62.9萬平方米，但實(shí)際商用面積僅26.9萬平方米，且有較大面積的公租房配套，影響了部分企業(yè)拿地積極性；其次，雖然單價(jià)創(chuàng)造了最近城八區(qū)地塊的最低，但總價(jià)依然是今年來住宅地塊中的最高價(jià)。而目前許多小企業(yè)正承受著資金壓力，難以問津大地塊；此外，北京樓市成交量的蕭條，也使得大部分企業(yè)看淡后市。

　　對于這一地塊，北京萬科總經(jīng)理毛大慶對本報(bào)表示，它屬于地鐵上蓋建筑，對設(shè)計(jì)和施工的要求很高也很復(fù)雜，將考驗(yàn)開發(fā)商的能力。

　　“萬科拿下這幅地塊，但僅憑萬科自己是做不了的，需要聯(lián)合其他合作伙伴?！彼f。而萬科此次聯(lián)合的，正是該地塊一級開發(fā)商京投置地。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，萬科與京投的聯(lián)合，加之其最高的投標(biāo)價(jià)，拿下這幅地塊幾乎沒有懸念。事實(shí)上，這將是20多天來萬科成功摘得的第三塊住宅用地。此前萬科在北京土地市場并無多少斬獲。

　　張?jiān)聞t認(rèn)為，對于自身資金較為充裕的房企來說，下半年是一個(gè)增加土地儲備的機(jī)會。一方面，今年北京住宅土地價(jià)格逐漸趨于平穩(wěn)，也較去年有所下降。另一方面，下半年北京土地供應(yīng)明顯增加，可供選擇的優(yōu)質(zhì)地塊也會增多。